ยอดผ่อน.com

วิธีคิดค่างวดบ้านแบบลดต้นลดดอก

สินเชื่อบ้านในไทยคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (ลดต้นลดดอก หรือ Effective rate) คือแต่ละเดือนคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่ยังค้างอยู่ เงินที่จ่ายส่วนหนึ่งเป็นดอกเบี้ย ส่วนที่เหลือไปตัดเงินต้น ยิ่งผ่อนนานเงินต้นยิ่งลด ดอกเบี้ยแต่ละเดือนก็ลดตาม

1. ยอดกู้ = ราคาบ้าน − เงินดาวน์
2. ดอกเบี้ยเดือนนี้ = เงินต้นคงเหลือ × ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12
3. ตัดเงินต้น = ค่างวด − ดอกเบี้ยเดือนนี้
4. ค่างวดต่อเดือน = ยอดกู้ × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ) โดย r = ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12 และ n = จำนวนงวด

ตัวอย่าง: บ้านราคา 3,000,000 บาท ดาวน์ 10% (300,000 บาท) ยอดกู้ 2,700,000 บาท ดอกเบี้ย 3% ต่อปี ผ่อน 30 ปี (360 งวด) ดอกเบี้ยเดือนแรก = 2,700,000 × 3% ÷ 12 = 6,750 บาท ค่างวด ≈ 11,384 บาทต่อเดือน เดือนแรกจึงตัดเงินต้นได้ประมาณ 4,633 บาท

ดอกเบี้ยปีที่ 1–3 กับหลังจากนั้น

ธนาคารมักให้ดอกเบี้ยโปรโมชันต่ำใน 3 ปีแรก แล้วเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MRR ลบส่วนลด หน้านี้คำนวณค่างวดใหม่ทุกครั้งที่ดอกเบี้ยเปลี่ยน จากเงินต้นที่เหลือและงวดที่เหลือ ค่างวดหลังหมดโปรจึงมักสูงขึ้น หลายคนจึงรีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ย (รีเทนชัน) เมื่อครบ 3 ปี

ต้องมีรายได้เท่าไรถึงกู้ผ่าน

ธนาคารดูภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) หลักง่ายๆ คือค่างวดทุกอย่างรวมกันไม่ควรเกินประมาณ 40% ของรายได้ต่อเดือน หน้านี้ใช้ค่างวดที่สูงที่สุดตลอดสัญญาหารด้วย 40% เป็นรายได้ที่ควรมี เกณฑ์จริงขึ้นกับธนาคาร อาชีพ และหนี้อื่นที่มีอยู่

ดาวน์บ้านกี่เปอร์เซ็นต์

บ้านหลังแรกส่วนใหญ่กู้ได้สูงถึง 90–100% ของราคา บ้านหลังที่สองขึ้นไปอาจต้องดาวน์มากขึ้นตามเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ดาวน์มากทำให้ยอดกู้และดอกเบี้ยรวมลดลง

ผ่อนบ้านกี่ปีดี

ผ่อนยาวค่างวดต่อเดือนต่ำ แต่ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นมาก ใช้ตาราง "เทียบระยะเวลาผ่อน" ด้านบนดูความต่าง ถ้ามีเงินเหลือ การโปะเงินต้นเพิ่มช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้